棚戶區(qū)改造和拆遷有什么區(qū)別？
1、性質(zhì)不同：棚戶區(qū)改造屬于民心工程，目的是改善人們的居住環(huán)境；房屋拆遷是屬于城市改造，對(duì)房屋所有者有一定補(bǔ)償?shù)摹?/span>
2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同：改造分為貨幣和產(chǎn)權(quán)對(duì)換這兩種補(bǔ)償；拆遷對(duì)房子產(chǎn)權(quán)人給予的補(bǔ)償。
1、棚戶區(qū)及棚戶區(qū)改造的概念是什么?
棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。
2、棚戶區(qū)改造土地及房屋征收補(bǔ)償原則是什么?
按照先補(bǔ)償、后搬遷的原則進(jìn)行。房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)訂立補(bǔ)償協(xié)議，被征收人(戶數(shù))征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約率達(dá)到90%以上，協(xié)議生效，統(tǒng)一進(jìn)行補(bǔ)償，按照征收補(bǔ)償協(xié)議約定的搬遷時(shí)間進(jìn)行搬遷。
3、棚戶區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
補(bǔ)償分為兩類：現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋置換。房屋置換的補(bǔ)償含三種，一就是你說的1：1.5的面積置換;二是房屋重置成新價(jià)格，就是把你房屋這算成價(jià)格，這個(gè)和房屋的新舊、裝修、 結(jié)構(gòu)都有關(guān)系;三是其他的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。關(guān)于面積認(rèn)定，你們當(dāng)?shù)氐姆课菡魇辙k法一定明確規(guī)定了這個(gè)，一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個(gè)上限。就你所 說的情況，你家應(yīng)該是有院子、有房子，有些地方可能會(huì)對(duì)院子中的自建房屋進(jìn)行置換，原因是因?yàn)榕飸魠^(qū)行成已久、歷史遺留問題多、分戶多等原因，自家居住面積不夠，自然行成的院內(nèi)建筑。這個(gè)有可能會(huì)按照比例置換面積，以及一部分先進(jìn)補(bǔ)償。請(qǐng)具體根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼吆颓闆r而定。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目
“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”與“棚戶區(qū)”不是同一個(gè)概念。棚戶區(qū)改造是政府為改造棚戶區(qū)而推出的工程，該工程的綜合體稱之為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)，要進(jìn)行實(shí)施，則必然涉及到政府動(dòng)用行政權(quán)力對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)土地及房屋進(jìn)行征收。改造項(xiàng)目是否符合法律規(guī)定，首當(dāng)其沖的是要看棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是否符合公共利益，除此之外，還要審查項(xiàng)目的實(shí)施是否符合行政法的比例原則。
實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)碰到行政單位將棚戶區(qū)的改造范圍擴(kuò)大，將相對(duì)配套完善且年限不久的小區(qū)納入到棚戶區(qū)改造范圍，此種方式顯然不妥。鑒于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是政府主導(dǎo)的行為，故該項(xiàng)目要到發(fā)改委部門進(jìn)行立項(xiàng)，如被征收人對(duì)此存有異議，可對(duì)發(fā)改委對(duì)“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”立項(xiàng)行為提起復(fù)議和起訴。當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的審批及實(shí)施涉及到多個(gè)方面，如何提起復(fù)議和訴訟是一個(gè)系統(tǒng)而又復(fù)雜的過程，具體如何操作建議咨詢專業(yè)人士。
棚戶區(qū)改造中的征收問題
如上所述，“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”僅僅是一個(gè)系統(tǒng)工程的名稱，具體實(shí)施首先要對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)的土地及房屋進(jìn)行征收，這就涉及到土地及房屋征收的法律事宜。我國(guó)土地所有權(quán)只有兩種形式，一種是國(guó)有，另外一種是集體所有。對(duì)被征收人而言，僅具有土地的使用權(quán)，但在涉及到征收的情況下，要將被征收人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行收回，地上房屋或其他附屬物亦同時(shí)交付，故必須要依法予以補(bǔ)償。
一個(gè)“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”要予以實(shí)施，因土地所有權(quán)不同，從而導(dǎo)致的法律程序亦不同。“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”中涉及到國(guó)有土地的部分，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》進(jìn)行，涉及到集體土地的，根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《土地征用公告辦法》等相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施。不能將兩種不同所有權(quán)形式的土地采取同一種方式收回。當(dāng)然，國(guó)有土地征收和集體土地征收作為兩種不同的征地程序，要實(shí)施又涉及到諸多問題，程序當(dāng)中的某一個(gè)行政行為出現(xiàn)差錯(cuò)，將又會(huì)導(dǎo)致征收程序違法，構(gòu)成“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”的實(shí)施行為不具備合法性。所以，“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”不僅是對(duì)被征收人的安置補(bǔ)償問題，更重要的是對(duì)行政機(jī)關(guān)的執(zhí)政能力的綜合考驗(yàn)。
棚戶區(qū)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中被征收人最關(guān)心的核心問題是拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。從棚戶區(qū)的定義和改造范圍，我們可以看出棚戶區(qū)改造涉及到國(guó)有土地和集體土地。以棚戶區(qū)改造的名義征收棚戶區(qū)內(nèi)的土地及房屋，因土地性質(zhì)不同，其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也必然不同。
第一，棚戶區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
被拆遷的房屋價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。拆遷補(bǔ)償可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三) 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
2014年8月29日，最高人民法院公布的全國(guó)法院征收拆遷10大典型案例中也明確了對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)值且要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準(zhǔn)。
第二，棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。
由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及廣泛，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也較為模糊，加之國(guó)家在棚戶區(qū)改造上有相關(guān)的政策扶持，例如：加大各級(jí)政府資金支持、落實(shí)稅費(fèi)減免等等。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到征收方將棚戶區(qū)改造的范圍自行擴(kuò)大、借著棚戶區(qū)改造的名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)并且補(bǔ)償不合理的情況。
棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償分為現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋置換這兩種。
而房屋置換的補(bǔ)償含三種。
1、第一種是規(guī)定一定比例的置換，如舊新按1：1.5的面積置換等;
2、第二種是將房屋重置成新價(jià)格，就是把個(gè)人的房屋折算成價(jià)格，這個(gè)和房屋的新舊、裝修、結(jié)構(gòu)都有關(guān)系，要根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算;
3、第三種是其他的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。
當(dāng)?shù)氐姆课菡魇辙k法，對(duì)面積認(rèn)定一般是有一個(gè)明確規(guī)定的。一般是按照某一年的土地分配額定的，是會(huì)有上限的。因?yàn)榕飸魠^(qū)形成已久，加上歷史遺留問題多，還有分戶多等原因，每家的居住面積都是不夠的，所以就自然形成一些院內(nèi)建筑。這樣的情況，面積如何計(jì)算，就需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策而定。
棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策有哪些
1.土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。找法網(wǎng)提醒您，凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。
2.安置房住宅用地實(shí)施土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。
3.安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)（以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外）全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取（項(xiàng)明細(xì)附后）。
4.安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返;對(duì)安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營(yíng)業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請(qǐng)暫緩繳納。
棚戶區(qū)改造補(bǔ)償方式有哪些
1.實(shí)物安置
按照規(guī)定以房產(chǎn)來進(jìn)行置換安置處理。
2.貨幣補(bǔ)償
各地區(qū)要按照中國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補(bǔ)償辦法，依法實(shí)施征收，維護(hù)群眾合法權(quán)益。棚戶區(qū)改造涉及集體土地征收的，要按照中國(guó)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，做好土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。各地區(qū)可以探索采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法，做好經(jīng)濟(jì)困難棚戶區(qū)居民的住房安置工作。
