什么是公寓
首先公寓這個概念模棱兩可，沒有嚴格的定義，很多時候大家討論的的公寓并不是一回事。就重慶市場而言，從本質上的劃分，公寓就只有兩種：住宅性質和商業性質。
住宅性質公寓基本和普通住宅類似：土地性質是住宅，重慶公寓產權年限一般是50年，可以落戶可以帶，水電費用參照民用標準，常理來說考研通天然氣，事實上很多沒通，通氣和不通氣價格上差價明顯。而且，這類公寓會消耗貸款名額。之所以叫“公寓”，只是因為日照時間不足以達到住宅的標準。
而商業性質公寓，用地性質是商業，更多的類似商鋪。原本用途是修建商業寫字樓、商鋪的土地，最后修建了產權年限40年左右的居住用的房子。這種商業性質的產品，稱作類住宅，能提供部分住宅需求，但和真正的住宅有本質上的差異。
為什么有人投資公寓
商業性質的公寓基本不限購，只要你有錢，想買就可以買得到。對于很多“三無”人員來說，很有吸引力。而且，公寓大都是小戶型，一室一廳，或者小復式。價格上往往比住宅便宜，有的甚至低得多。總價上門檻比較低。不限購+總價低，看起來很有性價比，對于看重的投資者來說極具吸引力。此外，很多公寓還帶“返租”，看起來包賺不賠，簡直是天上掉餡餅一樣。
為什么不建議大家買公寓？
其實不建議大家買公寓，主要是基于它的一個增值空間，也就是帶給我們家庭財富提升的一個價值權重。公寓是商業性質的，它在未來的增值空間是特別小的，而且我們持有的壓力也相對較大，因為它的水電氣都是商用的。
另外一方面，當公寓再次轉手的時候，中間高稅費，讓很多朋友都不愿意購買，所以它的變現能力特別的弱。所以其實很多時候建議大家不買公寓，是因為我們有更多的商品房可以選擇有取代的優質產品，并不是說公寓就不值得買。
買公寓房的利弊
公寓產權只有40年或50年，住宅樓是70年！其次是公寓的水電物業相對比較貴，另外轉手需要繳納巨額的手續費，并且陽光沒有住宅樓充足！有人說交稅能交多少。
1、任何投資品都有兩面性，優勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其如何。
2、一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬，每月租金為4000元，那根據粗略的租金計算公式：
3、租金＝（月租金＊12）／購買房屋總價＝（4000＊12）／120萬＝4％。
4、而目前公寓投資的租金在3％－5％之間，但也有不錯的公寓可達6％。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，也將更高。
為什么不建議買公寓
一、產權僅有40年
相信大家都知道，在短短幾年內，房產證就已經下崗了，而現在不動產產權正式實施了，雖然因為公私財產的受保護權，70年產權可以續期，然而，很遺憾的是，小編不得不告訴那些買了公寓房的業主，對于40年公寓而言，未來自動續期或繳納費用還是個未知數。
因此，麻煩就來了，購買了公寓房不僅要擔心將來到期是否能續期這個問題，更重要的是，就算能續期，如果續期申請不通過，你的土地產權就被收回。在這樣的情況下，大家可以試想下，如果房子也不是你的了，而且40年公寓無法辦理戶口，那么你的孩子將無法入戶口。
二、水電費用貴，有些無煤氣
你知道嗎？雖然從價格上來講，公寓房總價是要比普通商品房低，但是，公寓房屬于商用性質，依照商用收取向業主收取的水電費。這也就意味著，購買公寓的業主要比民用要掏出更多錢，另外，很多公寓是不準安裝煤氣的，如果長期生活，要將這點考慮，以免生活不便。
三、購房首付高，轉讓手續費貴
在買房的時候，一定要把房子是否容易轉手這個問題考慮進去。相對于70年的普通住宅，公寓在轉手賣出時要繳納很多費用，千萬別小瞧了這些費用，如果認真地計算起來的話，那么這些費用加起來約占房款的10至20％。另外，一般公寓類的房子都要求高首付，一般為50％。
四、戶型面積小
其實，僅僅是作過渡房的話，那么公寓房還有一些行情，但是，對于二手房市場而言，公寓房是沒有什么行情的，皆因公寓房的面積實在是太小了，一般家庭都是不會考慮的。公寓通常大概50至70平米，整體結構不平整，視覺上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
為什么普通人千萬不要買公寓？
很多人買公寓，剛開始都是奔著它精美的裝修、總價低、買一層送一層、不限購不限貸等優勢去的，結果買入后發現問題重重：
1，公寓不能落戶，沒有學區；
2，商用水電，費用貴，很多還無法用燃氣；
3，一層十幾戶甚至幾十戶，如果住的高，上下樓等電梯留言不少時間；
4，公寓住戶比較復雜，有做美甲的，開公司的，甚至還有你想象不到的職業；
5，因為公寓都有一條大走廊，戶型基本無法做到南北通透，想要通風，只能把門打開；
6，交易稅費貴，甚至能達到總價的20%-30%，一套50萬的公寓，交易稅費超過10萬。
7，漲幅有限。我所在的城市，這三年商品房價格雖然漲的不多，但也漲了30%，但公寓的價格基本沒漲。再加上公寓高額的稅費，即使原價賣出，也要虧損20%，更別說最近樓市低迷了。
8，貸款比例低，公寓首付比例一般要達到50%以上，且貸款利率比普通房貸要高。
我們來做個粗略的估算。我們假設三年前有兩個人，A和B，各有30萬，A貸款60萬買了一套90萬的商品房，B貸款20萬買了一套50萬的公寓。三年后商品房漲幅30%，公寓基本沒漲。A把房子賣了，扣除5%稅費，不算銀行利息，A當初投入的30萬，現在可以得到51.15萬（90*130%*0.95-60=51.15萬）；而B扣除20%稅費后，只能得到20萬（50*0.8—20）。A拿著賣房賺到的錢，還能置換更好的房子，而B很可能只能從頭開始。
1、土地出讓金時間
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
你會發現住宅交的年限比較長，公寓時間比較短一般是40年，也就是40年后土地出讓金該如何交？
住宅通常交房價的1.6%土地出讓金，公寓需要交評估值的40%土地出讓金，顯然這是非�？膳碌氖虑�。
2、層高不同
通常住宅每層的高度較高比較適宜，公寓一般比住宅要矮一些。
3、居住成本不同
住宅一般水電煤費用國家標準，相對較低一些（也有一些小面積的住宅不通煤氣的），公寓一般不通煤氣，且水電煤普遍單價貴于住宅。
4、周邊環境不同
住宅通常所處環境安靜一些，每一層居住的人不會太多相對安靜，公寓每層的住戶相對較多比較吵，而且公寓有可能改成了商業性質的物業，來來往往人員較多復雜，電梯也比較擁堵。
5、采光通風不同
住宅一般采光通風比較好，公寓采光通風相對住宅差一些。
6、住宅金融屬性好，公寓很差
住宅可以首付三成，當然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申請30年，住宅也可以申請公積金，公寓不可以的。
但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年。
而且當前很多銀行還不受理公寓的貸款需求，尤其基于非購買的純抵押（經營貸）通常難度會更大一些。
7、住宅稅費低，公寓太高了
住宅交易的稅費最低可以1%（免個稅，免增值稅，僅僅交1%契稅），即便比較高，通常也是9.3%（1%個稅，5.3%增值稅，3%契稅）
但是公寓的稅費就更高了，如果不提供發票稅費通常15%，如果提供發票則看情況，一般來說，如果有升值，稅費很高的（土地增值稅一項就是升值部分的30%-60%）。
8、學位戶口問題
住宅可以落戶口，可能有好的學位；
公寓無法落戶口，自然也不能因此入讀學位房了，很多人買房的目的是為了入學，那就務必慎重了。
9、流轉問題
目前在廣州新購買一手樓的公寓（再次強調商業性質的），必須公司名義才能購買，三年限售，而且將來也必須轉手賣給公司，這樣子將來流轉就不容易了。
