什么是樓面地價?該如何計(jì)算?
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。
樓面地價的計(jì)算公式:樓面地價=土地總價+規(guī)劃建筑面積
樓面地價還相當(dāng)于是土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。
由上述公式可知，樓面地價與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面地價就會越低，反之，樓面價格就越高。因此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。
樓面價是什么？
樓面價是指土地總價格除以該土地的允許*建筑面積。每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的*面積。房價與樓面價呈正比例關(guān)系，一般來說樓面價越高，房價當(dāng)然越高。
房價中的樓面土地價格計(jì)算和兩個指標(biāo)有關(guān)系，一是土地本身的價格，二是規(guī)劃容積率。土地價格就不用多說了，計(jì)算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費(fèi)用;容積率就是用規(guī)劃總建筑面積除以地面總面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。
樓面地價和房屋最終售價之間究竟有什么關(guān)系?
樓面地價代表著一個項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的十地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
樓面地價是房屋建造的十地成本，但房屋成本除了十地成本外，還有建安成本，稅費(fèi)成本，營銷成本等根據(jù)這些成本費(fèi)用，我們基本上就可估算出一個項(xiàng)目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。
最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤
即使現(xiàn)在的房價還一直在不斷上漲，不過其實(shí)開發(fā)商所獲取的利潤并沒有特別多，因?yàn)楝F(xiàn)在我們的社會還是相對來說比較透明的。一塊地原來收購的價格是多少，建筑成本價為多少，基本上都是眾所周知的。而一個房子的售價是多少錢，消費(fèi)者們是完全可以自己去計(jì)算，不用擔(dān)心房價被惡意提高卻不得而知，這也是消費(fèi)者購買房子之前應(yīng)該要了解的知識。
什么是樓面價呢？
一般來說，樓面價就是指土地總價格除以該土地的允許建筑面積。當(dāng)每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的面積。樓面價表明了該項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
那么“樓面價”的計(jì)算公式是什么呢？其實(shí)，它的計(jì)算公式就是：樓面價＝土地總價格/建筑總面積。下面小編就用一個例子來說明下好了：
假設(shè)一個3000平米的小區(qū)土地價格600萬，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：
樓面價＝600萬/（3000*1.8）＝1112元／平方米。
樓面價與房價的關(guān)系
房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格+建筑物價格。
房價成本構(gòu)成中，包括土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等多種因素。
因此，房價可以通過樓面價來進(jìn)行推算。也就是說，房價=樓面價/土地成本占比
據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右。但是這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如果是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。
土地成本占比在各個城市差異很大。小城市土地價格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價格可能是樓面價3到5倍。大城市土地價格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8，因此，關(guān)于房價和樓面積價之間的關(guān)系，要具體情況具體分析，周邊參考價格來綜合分析，才會得出樓盤的最低售價范圍是多少。
最終房價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤
最終出售的房價離不開樓面價，但那只是最原始的一部分成本。土地拍賣后要修建成房屋，有9種費(fèi)用無法避免，分別為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、成本分?jǐn)偳闆r。
此外，還有各類稅種（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅）以及其他50余種費(fèi)用，包括征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、人防費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、等等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個政府部門！
這些費(fèi)用都會計(jì)算到最終房價里，再加上開發(fā)商的利潤，這才是最終呈現(xiàn)在購房者面前的房屋售價。
房價高的原因有哪些
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴房地產(chǎn)
一個地區(qū)的想要發(fā)展需要依靠經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)是許多地方經(jīng)濟(jì)的主要來源，在一定程度上還能帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此成為許多小縣城收入的支撐點(diǎn)，而且房產(chǎn)占據(jù)GDP的比例較大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，也會影響著GDP，除此之外，房地產(chǎn)還能拉動許多行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房價一直居高不下。
2、土地價格高
目前許多城市都在興建住房，從而導(dǎo)致土地資源緊張，物以稀為貴，導(dǎo)致土地價格也不斷上漲，從而導(dǎo)致土地的出讓金較高，導(dǎo)致房屋的售價也相對較高。
3、房子對于家的傳統(tǒng)思想
我國絕大多數(shù)人群一直受到有房才有家的思想影響，導(dǎo)致許多人們在結(jié)婚時候都會有買房需求，因此房屋的剛需型人們還是較多，許多人一直都在為房屋而努力奮斗中，因此房屋價格一直居高不下。
樓板價格和市場銷售價格有什么關(guān)系？
樓板價格簡言之僅僅房地產(chǎn)商的一個成本計(jì)算的一個數(shù)據(jù)信息，談不上市場銷售價格的一切參照，市場銷售價格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個大約的優(yōu)化算法，樓板價格乘于1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計(jì)，也會伴隨著時間的變化越來越?jīng)]有規(guī)律性。
樓面價說明了該新項(xiàng)目在市場銷售時，企業(yè)市場價中所包括的土地成本費(fèi)。這樣一來就表明了，由于商住樓的最后市場價包含了樓面價，因此，房地產(chǎn)商在拿地的情況下開支的土地價格，便會做為商住樓最后市場價的參照規(guī)范之一。樓面價低房價不一定低！假如拿地成本費(fèi)較低而新項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度較長，那么土地使用價值很有可能伴隨著時間的提升而上升，節(jié)節(jié)攀升下，房價也會相匹配拉升。
最后房價怎樣需看全部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及其房地產(chǎn)商針對新樓盤的精準(zhǔn)定位和別的成本費(fèi)用。小城市土地價格低，建安成本占有占比高，市場銷售價格是樓面價3到5倍也歸屬于一切正常，大都市土地價格高，建安成本占有占比低，市場銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高盈利，因而有關(guān)房價和樓總面積價中間的關(guān)聯(lián)，要根據(jù)實(shí)際地域，實(shí)際各自，需要附近參照價格來綜合分析，才會得到最少市場價范疇多少錢！
樓面價會影響房價嗎
在很多情況下，房屋價格是不同的，那么房子的樓面價是什么意思，會影響房價嗎？房價主要是指特定時期內(nèi)建筑物和土地的市場價值，即土地價格和建筑價格的總和。您會看到房屋價格，所售房屋的價格（包括樓面價格）。但是，如果樓面價格相對較低，則房屋的價格不一定一定較低，特別是當(dāng)開發(fā)商通過拍賣獲得土地時，土地成本會更高。此外，隨著開發(fā)周期的延長，土地的價值將增加，相應(yīng)的房價也將增加。
