為什么不建議購買回遷房
1、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證，也就是說不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，也就不能進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益。
2、過戶登記費(fèi)用高：回遷戶可以享受一些政策的優(yōu)惠，但是回遷房過戶交易的時(shí)候就可能面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，這樣就增加了過戶登記費(fèi)用的支出。
3、存在一房多賣風(fēng)險(xiǎn)及違約風(fēng)險(xiǎn)：在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)是極大的，因此是很容易發(fā)生法律糾紛的。
4、存在安全隱患：有不少回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
什么是回遷房?
回遷房是發(fā)展商征收土地的時(shí)候賠償給回遷民的房子，隨著舊城的改造不斷深入，獲得回遷房的拆遷戶不斷增多，隨之回遷房交易也較為常見。
其實(shí)基本上每個(gè)樓盤都會(huì)有一定量的回遷房，由于回遷房具有補(bǔ)償性質(zhì)，享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，是不含土地轉(zhuǎn)讓金的，因此價(jià)格相對(duì)較低。這也是很多人考慮買回遷房的一個(gè)重要原因，但購買回遷房會(huì)面臨更名等問題，稍不留意便會(huì)引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。
商品房和回遷房的區(qū)別
1、房子的性質(zhì)不同
回遷房和商品房是同一個(gè)拆遷區(qū)，但兩者的性質(zhì)不同。
回遷房不是商品房，而是集體土地的房子，屬于集體所有，地塊性質(zhì)也通常是分配收入，不需要支付土地轉(zhuǎn)讓金，是特定人群使用的，所以價(jià)格便宜。但是，如果需要辦理戶口手續(xù)，就需要支付土地轉(zhuǎn)讓金。
商品房主要經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，可以向所有購房者公開銷售，自由交易。另外，房主擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，不限于任何人和機(jī)構(gòu)。
2、房?jī)r(jià)的差異
回遷住宅享受國(guó)家政策優(yōu)惠，是補(bǔ)償購買，住宅價(jià)格也是政府部門參考實(shí)際情況確定后確定報(bào)價(jià)，在執(zhí)行過程中受到政府的嚴(yán)格管理。因此，價(jià)格上回遷房比普通商品房好。
商品房的價(jià)格更大程度上是市場(chǎng)波動(dòng)的結(jié)果，不僅受區(qū)劃本身區(qū)域位置的影響，還受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)行情和供求矛盾等影響，上升空間非常大。
為什么內(nèi)行人不建議買回遷房？
1、房子質(zhì)量差，周邊環(huán)境亂
回遷房，即開發(fā)商在征收土地后補(bǔ)償給拆遷戶的房子，這種房子因?yàn)椴恍枰ㄥX購買，是直接補(bǔ)給拆遷戶的，所以在房子的品控問題上就沒有那么嚴(yán)格，與商品房來相比，質(zhì)量就差了不少，甚至有不少開發(fā)商為了節(jié)省成本，會(huì)將回遷房的選址放在一些比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，所以總的來說，回遷房房子質(zhì)量差，周邊環(huán)境也會(huì)比較亂一些。除此之外，回遷房的小區(qū)環(huán)境也會(huì)比較差，因?yàn)槲飿I(yè)完全不會(huì)去管理，所以垃圾四處亂扔，總體的居住感都是不舒適的。
2、回遷房拿證時(shí)間長(zhǎng)
我們知道，無論是什么樣的房子，房產(chǎn)證都是最重要的憑證，它是我們房子的產(chǎn)權(quán)證明，有了房產(chǎn)證才可以對(duì)房子進(jìn)行轉(zhuǎn)賣、租賃等活動(dòng)，而回遷房要辦理房產(chǎn)證卻是比較困難的，周期會(huì)比較長(zhǎng)，一般要3-5年才能夠拿到房產(chǎn)證，等待時(shí)間是比較漫長(zhǎng)的。
3、回遷房很難轉(zhuǎn)手
因?yàn)榛剡w房的質(zhì)量，再加上房產(chǎn)證難以拿到，周期很長(zhǎng)，所以回遷房在轉(zhuǎn)手方面也是比較困難的，畢竟沒有房產(chǎn)證的房子是不能夠交易的，因此等待拿到房產(chǎn)證之后，房子已經(jīng)過了好幾年，都屬于老房子了，那么價(jià)格貶值，再加上市場(chǎng)上大眾不太認(rèn)可回遷房，所以要想再轉(zhuǎn)手，真的難上加難。
4、回遷房升值空間不大
我們知道，房產(chǎn)這幾年來一直都被當(dāng)做一種投資商品，房?jī)r(jià)也是上漲得非常厲害，尤其是那些地段挑的好的，就能夠賺到不少，但是回遷房與商品房卻不一樣，回遷房的升值空間不大，本來就轉(zhuǎn)手就困難了，所以回遷房要想漲價(jià)基本不可能，因此回遷房自住可以，但想要投資，還是以商品房為主吧。
買回遷房有何風(fēng)險(xiǎn)嗎
1、無法辦理房產(chǎn)證，不能將房屋過戶至自己名下。房產(chǎn)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得房產(chǎn)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有房產(chǎn)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
2、在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，易發(fā)生糾紛。出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購回遷房的一切權(quán)利。
3、戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
4、流動(dòng)人口多，有安全隱患。回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。
回遷房可以買嗎？
回遷房是否可以買賣需要分情況來看。
一種情況是業(yè)主已經(jīng)持有了房產(chǎn)證。這種回遷房就和市面上的普通二手房一樣，可以買賣也可以租賃，因此也可以正常的交易過戶。
但還有一種情況是，很多回遷房業(yè)主并沒有房產(chǎn)證，手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議。這種情況就需要注意了，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證意味著無法在房屋交易所公證過戶。因此雙方交易時(shí)，只能在公證處進(jìn)行公證交易。等到房產(chǎn)證辦下來才能正式過戶。
如果你想要買這種沒有房產(chǎn)證的回遷房就要小心了。許多業(yè)主可能會(huì)要求收取訂金作為保證。但這種情況存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，很多人就因此吃虧了。所以在買房前一定要仔細(xì)打聽清楚房子的產(chǎn)權(quán)問題。
回遷房建議買嗎？
有些人可能會(huì)說，那我就買有房產(chǎn)證的那種不就可以了？但其實(shí)，即使有房產(chǎn)證，也依舊不建議購買回遷房。
首先，回遷房的質(zhì)量可能較差。前面提到過，由于回遷房是開發(fā)商補(bǔ)償給被拆遷人的，因此并沒有什么贏利的地方。所以在建造這些房子時(shí)，質(zhì)量可能也會(huì)下降不少。不少開發(fā)商為了節(jié)省成本，很可能會(huì)缺斤少兩或者采用質(zhì)量堪憂的材料。這種房子在住進(jìn)去后可能遇到各種各樣的問題，不僅影響居住體驗(yàn)，而且后期修整的費(fèi)用也可能需要業(yè)主自己掏腰包。
其次，回遷房物業(yè)服務(wù)較差。既然房子質(zhì)量都不能保證，那小區(qū)物業(yè)也同樣沒有保證。很多回遷房的物業(yè)都包給了小公司，在服務(wù)質(zhì)量上肯定大打折扣，態(tài)度也不會(huì)多積極。另外，由于回遷小區(qū)居住人員比較復(fù)雜，管理起來也會(huì)更加困難。這就造成了小區(qū)環(huán)境不會(huì)有多好。因此大家在選擇這類小區(qū)時(shí)，可以先看看房子的物業(yè)評(píng)估再做決定。
第三，對(duì)于很多人來說，房子不僅是用來居住，也是一項(xiàng)投資。但回遷房的保值和升值能力都較差。沒有房產(chǎn)證的回遷房，在市場(chǎng)上不會(huì)太吃香。而前面提到的質(zhì)量和環(huán)境問題，又使這種房子很難有市場(chǎng)。很多回遷房的業(yè)主房子掛出去很久，但卻無人問津。因此，總結(jié)來說，不是十分建議大家購買回遷房。當(dāng)然，如果手頭資金緊張并且沒有更好的選擇的話，還是可以酌情購買的。只是在購買前一定要弄清楚前面提到的幾點(diǎn)問題，才不會(huì)吃虧。
購買回遷房需要注意哪些
1、回遷房的產(chǎn)權(quán)證
2、買賣雙方約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間與交房時(shí)間
3、賣方配偶也需要在合同上面簽字
因?yàn)槿绻阗徺I的回遷房房?jī)r(jià)上漲，然而賣方配偶如果不同意將返回出售，則有可能出現(xiàn)無效的法律后果。除此之外，如果在房屋過戶前，賣方夫妻離婚，涉及共同財(cái)產(chǎn)分割，如果房屋合同上也有賣方配偶簽名則也能夠讓你順利過戶。
4、房屋稅費(fèi)繳納要約定好
回遷房在交易時(shí)通常會(huì)涉及兩次稅費(fèi)，第一次是原房主或者房屋產(chǎn)權(quán)許可證時(shí)需要交納的稅費(fèi)，另一次是原房主進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)該由誰承擔(dān)，合同中也要有明確規(guī)定。
5、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”
我們?cè)谫徺I回遷房要謹(jǐn)防業(yè)主一房多賣，因?yàn)榛剡w房交易無法辦理預(yù)告登記，因此有些回遷房業(yè)主看到房?jī)r(jià)上漲，而且違約成本較低，就很有可能會(huì)將房屋轉(zhuǎn)賣給它人。
6、買房子啊購買回遷房時(shí)需要留一定尾款。
買回遷房怎么做安全
1、現(xiàn)在很多回遷房都是不能辦理房產(chǎn)證的，因此不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣都是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，需要做的就是如何把風(fēng)險(xiǎn)降到。
2、回遷房一般不給公證，可以做一個(gè)律師見證。對(duì)雙方的意思表示真實(shí)做一個(gè)見證。合同需要擬的詳細(xì)一些，避免日后出現(xiàn)一些不必要的麻煩。
3、回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。
