建筑密度、容積率概念
1、建筑密度
指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。
2、容積率
又稱建筑面積毛 密度。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積 率的值。項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。
建筑密度和容積率區別
分別是概念不同和計算方式不同：
1、概念不同
建筑密度主要反映用地范圍內空地率及建筑密集程度，指項目用地范圍內建筑的基底總面積和規劃建設用地面積的比例。
容積率為建筑面積毛密度，主要衡量建設用地使用強度。容積率值為無量綱的比值，地塊建筑物的總建筑面積對地塊面積倍數，叫做容積率值。
2、建筑密度和容積率計算方式不同
建筑密度等于建筑物基底面積總和除與規劃建設用地面積。
容積率等于地上總建筑面積除與建設用地面積。
容積率過高對生活有哪些影響
1、人口密度大
高容積率住宅表示小區居住人口高密度，影響業主的生活舒適度。居住人口過多，會導致小區內的健身場所、兒童活動區域等使用頻率變高，將會加劇這些設施的老化。
2、內部規劃差
高容積率住宅的樓層會比較高，且綠地比例也較少，會影響小區內的生活環境和品質。同時內部規劃差，比如樓間距過近、小區內道路狹窄等也是經常遇到的問題。
3、安防難度加大
由于高容積率住宅居住密度比較大，因此出入的人較多，對安防系統也有較高的要求。
容積率過低對生活有什么影響
容積率低，建筑物的建筑面積較小，相應的人口也少，因此綠地及相對較大的樓間距，居住的舒適度會大大的提高。
容積率高好還是低好？
對于購房者來講，由于住房營業稅為賣方繳納，因此可以在購房時選擇容積率低的小區，這樣入住以后會感到環境非常舒適。一般普通住宅小區的容積率在1.0-1.2之間。在同等條件下，房價越高，容積率越低，居住舒適指數越低。容積率過高就不建議購買了。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。所以你說容積率大好還是小好高好還是低好?對購房者來說容積率低房子更好，對賣房者來說容積率高享受不到免稅優惠。
建筑密度和容積率的關系
建筑密度是建筑基底占地面積同用地面積的比值，而容積率是總建筑面積同用地面積的比值。
容積率越大說明在這個小區內建筑密度越密集，相應的小區住戶就越多。容積率越小說明小區內建筑密度約小，居民的舒適度越高。所以平時買房的時候盡量挑容積率小點的。
容積率就是控制建筑面積密度的直接指標，兩者正比關系。建筑面積的增加需要建筑層數的增高，在這種情況下只有犧牲建筑密度來達到建筑高度增加的目的，這個時候需要協調的就是建筑面積的增加，帶來的建筑密度的減小是否合乎利潤最大化的目標。
建筑密度的降低帶來的是土地利用的不充分，也就是對土地成本的浪費，建筑面積的增加帶來的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一個合理點、均衡點來實現在土地盡量不浪費的基礎上使建筑面積最大化。
買房容積率多少算合適?
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環境就是非常好了。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，如果是正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境將會很好。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層，環境會很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項目(樓高100米以內)。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
買房看容積率要注意什么
1、首先來說說房子容積率是大一點好還是小一點好，根據相關的計算公式大家可以看出，規劃占地面積相同的情況下，建筑的面積越大，容積率就越大，居住的密度就越大。居住密度大，人就多，舒適度當然會不高。所以說容積率要是越小，居住的密度越小，舒適度就會更高。對于一般住戶來說，容積率越小，住的就越舒適，但是如果對于地產商來說，如果容積率越小，建筑的面積就會越低，回收資金的面積就很少了，所以，一般容積率小的樓盤，開發商會相應提升每套房的單位價格。所以容積率小居住比較舒適，但是房價會比較貴一些，容積率大的話居住舒適度沒有那么高，但是房價相對比較便宜。所以從不同的角度看，容積率的大小是有不同好處的。
2、接下來講講容積率多少比較合理呢，這里給大伙找到了各種各樣的建筑分別對應的容積率數值供大家參考。高檔別墅項目的容積率一般都是低于0.3、大多數的獨棟別墅項目在0.3-0.5之間、大多數的雙拼聯排別墅，組合3-4層，容積率是0.5-0.8、假如全部是多層樓棟的話，容積率在0.8-1.2之間，環境可以說是一流了、正常的多層項目容積率在1.2-1.5之間、正常的多層加上小高層的項目，容積率一般是1.5-2.0、正常的小高層項目容積率是2.0-2.5、2.5-3.0的容積率一般是小高層+二類高層(18層以內)、高層的項目(100米以內)容積率3.0-6.0、摩天大樓項目的容積率在6.0以上。
3、最后來說說如果容積率過高會給住戶帶來什么不利影響。比較常見的容積率大的居住房屋就屬于公寓了，樓層高一些，每層房間較多，住的人也比較多，電梯又比較少。假如發生意外的情況，住戶撤離非常肉容易造成擁擠，還會發生踩踏等意外事件。假如容積率大，小區環境也相對較差。這是因為容積率高住宅項目，小區內房子建地就會很密集，導致沒有多余的土地用來綠化或者其他用途。
建筑密度與容積率公式？
建筑密度和容積率概念不同，建筑密度和容積率計算方式不同，建筑密度＝建筑物的基底面積總和／規劃建設用地面積。容積率＝地上總建筑面積÷可建設用地面積。
1、建筑密度和容積率概念不同
（1）容積率又稱建筑面積毛密度。是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。
項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。
（2）建筑密度具體指項目用地范圍內建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。
2、建筑密度和容積率計算方式不同
建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層宜在2.8米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。
建筑密度如何確定？
1、如果是繁華地方容積率和建筑密度肯定高了，一般在3.0左右。要是不是繁華的地方，容積率在1.0－2.0左右，建筑密度在25％。
2、首先得知道你的總用地的面積，然后要知道你的這塊地的總建筑面積。用總的建筑面積比上總用地面積。還有就是有計容建筑面積，用計容的建筑面積比上你的總地面積就可以得出你的地塊的容積率。
3、計容建筑面積不包括地下的停車場面積，但是半地下停車場的面積要算進去。
4、可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層。當容積率大于2～3時，常常是多層與高層的混合。4～5常常是小高層與高層的混合。小于2，常常是多層與小高層的混合或多層。
